Aidat ödemeyen kiracıya ne yapılır?

Aidat ödemeyen kiracıya, yönetici veya kat malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Kiracı, aidat borcundan bağımsız bölümün maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22/1). Kat maliki de borçtan sorumlu olmaya devam eder.

Aidat nedir ve kim öder?

Uygulamada aidat denilen ödeme, Kanundaki adıyla gider ve avans payıdır. Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payları oranında katılır (KMK m.20/1).

Kanunun kat maliklerinin borçlarına dair hükümleri, bağımsız bölümdeki kiracılara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.18/2). Müteselsil sorumluluk, alacaklının borcun tamamını sorumlulardan herhangi birinden isteyebilmesi demektir.

Aidat ödemeyen kiracının borcunu kim öder?

KMK m.22/1’e göre gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından:

• bağımsız bölümün maliki,
• kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak bölümden devamlı yararlanan kişi

birlikte sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve kiracının bu kapsamda yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiracıdan tahsil edilemeyen kısım için yönetim, kat malikine başvurur.

Dava, icra takibi ve kanuni ipotek

1. Gecikme tazminatı: Gider ve avans payını tamamen ödemeyen, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (KMK m.20/2) hesabıyla gecikme tazminatı öder.
2. Dava veya icra takibi: Gider veya avans payını ödemeyen hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir (KMK m.20/2). Bu borçlara karşı dava ve takip yapmak, yöneticinin kanuni görevleri arasındadır (KMK m.35/i).
3. Belgeye dayalı takip: Kesinleşen işletme projeleri veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de sayılan belgelerden sayılır (KMK m.37). Bu, borçlunun itirazının kaldırılmasının bu belgelere dayanılarak istenebilmesi bakımından önem taşır.
4. Kanuni ipotek: Borç kiracıdan ve diğer sorumlulardan alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22/1).

Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyenlerden olan alacakları önceliklidir (KMK m.22/2).

Arabuluculuk

Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-c). Bu kural dava yolu için geçerlidir; icra takibi ve ardından açılan davalarda arabuluculuğun nasıl uygulanacağı ayrıca değerlendirilir.

Aidat ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borcu nedeniyle yönetime kiracının tahliyesini isteme yetkisi tanımaz. Tahliye, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren tarafından istenir.

Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa, kiraya veren açısından TBK m.315 gündeme gelebilir. Bu hükme göre kiracı kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m.315). Aidatın yan gider niteliğinde sayılıp sayılmayacağı sözleşmenin içeriğine bağlıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a).

Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.