İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi ne kadar?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonundan başlayarak bir aydır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350). Belirsiz süreli sözleşmelerde bu bir aylık süre, genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlar. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).

Hangi ihtiyaçlar bu davaya konu olabilir?

TBK m.350/1’e göre kiraya veren, kiralananı konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. İhtiyacın şu kişilerden birine ait olması gerekir:

• kiraya verenin kendisi,
• eşi,
• altsoyu (çocukları, torunları) veya üstsoyu (anne, baba),
• kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Kanun, kiralananı kullanma zorunluluğunun bulunmasını arar; bu zorunluluk davada ispat edilir. Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi nasıl hesaplanır?

1. Belirli süreli sözleşme: Sözleşmede yazılı sürenin bittiği tarihten itibaren bir ay (TBK m.350) içinde dava açılır. Örneğin bir yıllık sözleşmede süre, kira yılının bitimiyle başlar.
2. Uzamış sözleşme: Kiracı bildirimde bulunmadıkça konut ve çatılı işyeri kiraları aynı koşullarla bir yıl (TBK m.347/1) için uzamış sayılır. Bu durumda süre, her uzama yılının sonundan itibaren hesaplanır.
3. Belirsiz süreli sözleşme: Bir aylık süre, fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten başlar.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi

Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Bu bildirim uygulamada ihtarname ile yapılır. Bildirimin sözleşme süresinin bitiminden başlayan bir aylık süre içinde kiracıya ulaşması, uzamanın sağlanması bakımından önem taşır.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralananı sonradan edinen kişi için ayrı bir düzen vardır. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir (TBK m.351).

Dava öncesi arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Arabuluculuk başvurusunun dava açma süresi hesabına etkisi ayrıca değerlendirilir.

Tahliyeden sonraki yasak

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl (TBK m.355) geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355).

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Sözleşmeye konulan, ihtiyaç şartını veya süreleri kiracı aleyhine değiştiren hükümler bu nedenle geçerli sayılmaz. Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.