Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark, yapının tamamlanmış olup olmamasıdır. Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bölümleri için arsa üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel bir mülkiyet hakkıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1, m.2). Kat irtifakı, yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine çevrilir.

Kat mülkiyeti ne demek?

Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulmasına izin verir (KMK m.1/1). Kanunun kullandığı temel kavramlar şunlardır (KMK m.2):

• Bağımsız bölüm: Bu Kanuna göre bağımsız mülkiyete konu olan bölüm.
• Eklenti: Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yer.
• Ortak yerler: Bağımsız bölümler dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya yararlanmaya yarayan yerler.
• Arsa payı: Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK m.3/1). Tapuda “kat mülkiyeti” yazması, malikin bağımsız bölümün tamamına ve buna bağlı arsa payına sahip olduğunu gösterir.

Kat irtifakı ne demek?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleri için arsa maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır (KMK m.2/c). Kanun bunu arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak tanımlar (KMK m.3/3).

Kat irtifakının kurulması için arsa malikinin veya bütün paydaşların, onaylı proje ve yönetim planıyla birlikte tapu idaresine başvurması gerekir (KMK m.14/1). Kat irtifakı sahipleri, yapının sözleşmede yazılı sürede başlaması ve tamamlanması için birbirlerinden kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini isteyebilir (KMK m.17/1).

Temel farklar

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Konu	Kat irtifakı	Kat mülkiyeti
Yapının durumu	Yapılmakta veya yapılacak	Tamamlanmış
Hakkın niteliği	Arsa payına bağlı irtifak	Bağımsız bölüm üzerinde özel mülkiyet
Gerekli belge	Onaylı proje ve yönetim planı (KMK m.14)	Mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı (KMK m.12)

Kat irtifakı kurulmuş bir yapıda bina fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi (KMK m.17/3) fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Kat mülkiyeti nasıl alınır?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (KMK m.10/1). Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş genel olarak şu sırayı izler:

1. Yapı projesine uygun olarak tamamlanır.
2. Yetkili idare, yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesini düzenler.
3. Kat irtifakı, bu belgeye dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir (KMK m.3/3).
4. Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılarda cins değişikliği resen yapılır ve kat irtifakı tesisli taşınmaz, başka belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir (KMK m.10/6).

Bir yapının yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz; anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmelidir (KMK m.10/2). Bu nedenle tek bir dairenin kat mülkiyetine geçmesi, yapının tamamına ilişkin izin ve işlemlerin tamamlanmasına bağlıdır.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle oranlı tahsis edilmediği durumlarda her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (KMK m.3/2). Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.