Önalım hakkı süresi ne kadar?

Önalım hakkı süresi, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıldır; bu süreler geçince hak düşer (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.733). Bildirim, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla yapılır (TMK m.733). Hak, bu süre içinde alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1).

Önalım hakkı nedir?

Önalım hakkı, halk arasında şufa hakkı olarak da bilinir. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların bu payı aynı satışa dayanarak kendileri için almasını sağlayan haktır (TMK m.732). Paylı mülkiyet, birden çok kişinin bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır (TMK m.688/1).

Her paydaş kendi payını devredebilir (TMK m.688/3). Önalım hakkı bu devri yasaklamaz; payın paydaş dışındaki bir kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara alıcının yerine geçme imkânı tanır.

Önalım hakkı dava süresi

Önalım hakkı süresi bakımından TMK m.733’e göre iki süre birlikte işler:

• Üç ay: Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten başlar.
• Bir yıl: Satış tarihinden başlar ve bildirim yapılmamış olsa bile hakkı düşürür.

Bu süreler hak düşürücü süredir. Hak düşürücü süre, geçmesiyle hakkın kendisinin sona erdiği süredir; mahkeme bu süreyi kendiliğinden dikkate alır.

Önalım hakkı nasıl kullanılır?

1. Dava açılır: Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Taşınmazın aynına ilişkin bu davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1).
2. Rayiç bedel belirlenir: Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir (TMK m.734/2).
3. Bedel yatırılır: Hak sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırır. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez (TMK m.734/2).
4. Bedel ödenir: Yatırılan bedel, hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Önalım hakkı değişiklik

24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla TMK m.733/1 ve m.734/2 değiştirilmiştir. Yürürlükteki metne göre:

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1).
• Hak sahibinin yatıracağı bedel, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleridir (TMK m.734/2).

Bu değişiklikler nedeniyle “şufa hakkı kalktı mı” sorusu sıkça aranmaktadır. Kanun önalım hakkını kaldırmamış, kullanılamayacağı satışları ve bedelin belirlenme biçimini yeniden düzenlemiştir.

Şufa hakkından feragat ne demek?

• Genel feragat: Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir (TMK m.733/2).
• Belirli bir satış için vazgeçme: Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733/3).

Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Taraflar sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullarla her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, verildiği tarihin üzerinden on yıl (TMK m.735) geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler bu hakka da uygulanır.

Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.