Tahliye taahhütnamesi şartları nelerdir?

Tahliye taahhütnamesi şartları Türk Borçlar Kanunu m.352/1’de yer alır: kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmalıdır. Kiracı bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Şartlardan biri eksikse taahhüde dayanılarak tahliye istenemez.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kanun, kiracıyı korumak için bu belgeye sıkı şartlar bağlar; çünkü dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).

Geçerlilik şartları

Tahliye taahhütnamesi şartları TBK m.352/1’de sayılır ve taahhüdün sonuç doğurması için bunların birlikte bulunması gerekir:

• Yazılı olma: Taahhüt yazılı şekilde verilmelidir; sözlü taahhüt bu sonucu doğurmaz.
• Teslimden sonra verilme: Taahhüt, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmelidir. Sözleşmeyle aynı anda veya teslimden önce alınan taahhüt bu şartı karşılamaz.
• Belli bir tarih: Boşaltma tarihi belirli olmalıdır.
• Kiracı tarafından verilme: Taahhüt, kiracı tarafından veya onu temsile yetkili kişi tarafından kiraya verene karşı verilmelidir.

Teslim tarihi ile taahhüdün düzenlendiği tarih arasındaki ilişki, uyuşmazlıklarda en sık incelenen noktadır.

Tahliye taahhütnamesi kaç yıl geçerli?

Kanun, taahhüdün geçerliliği için ayrı bir yıl sınırı koymaz. Belirleyici olan, taahhütte yazılı boşaltma tarihi ile bu tarihten başlayan bir aylık süredir. Kiraya veren, boşaltma tarihinden başlayarak bir ay (TBK m.352/1) içinde icraya başvurmaz veya dava açmazsa, taahhüde dayanan tahliye hakkını bu tarih için kullanamaz ve kira ilişkisi devam eder. Taahhütte yazılı tarihin geçmesi de kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez; kiraya verenin kanundaki yollardan birine başvurması gerekir.

Tahliye taahhütnamesi var kiracı çıkmıyor

Kiraya veren iki yoldan birini seçebilir:

1. İlamsız icra yolu: Kiraya veren, bir aylık süre içinde icra dairesine başvurur. İlamsız tahliye usulü İcra ve İflas Kanunu m.272 vd.’de düzenlenir. İcra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün (İİK m.274) içinde icra dairesine bildirebilir ve bu itiraz takibi durdurur. Kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.275).
2. Dava yolu: Kiraya veren, yine bir aylık süre içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir (HMK m.4/1-a). Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır; ancak ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a).

İcra yoluyla takipte itirazın kaldırılması incelemesinde, taahhüdün imzası ve tarihi gibi hususlar belgeye göre değerlendirilir. Noterde düzenlenen veya imzası noterce onaylanan belgeler bu aşamada ayrıca önem taşır (İİK m.275).

Uygulamada dikkat edilen noktalar

1. Kiralananın fiilen teslim edildiği tarih, kira sözleşmesi ve diğer belgelerle tespit edilir.
2. Taahhütteki boşaltma tarihinin kira dönemiyle ilişkisi kontrol edilir.
3. Taahhüdü veren kişinin kiracı olup olmadığı ve imzanın ona ait olup olmadığı incelenir.
4. Bir aylık başvuru süresi, boşaltma tarihinden itibaren hesaplanır.

Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.