Yönetim planı değişikliği nasıl yapılır?

Yönetim planı değişikliği, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla yapılır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/3). Bu oran toplantıya katılanlara göre değil, binadaki bütün kat maliklerine göre hesaplanır. Değişikliğin tarihi tapuda kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklik yönetim planına bağlanarak saklanır (KMK m.28/5).

Yönetim planı nedir?

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ödemeyi ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenleyen belgedir (KMK m.28/1). Kanun, yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde sayar. Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde uyuşmazlıklar Kanuna ve genel hükümlere göre çözülür (KMK m.28/2).

Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken tapu idaresine verilen belgeler arasındadır (KMK m.12/b); kat irtifakı kurulurken de proje ile birlikte verilir (KMK m.14/1). Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (KMK m.14/1).

Yönetim planı nereden alınır?

Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler, kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (KMK m.28/5). Bu nedenle mevcut plan, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğündeki kuruluş belgelerinden temin edilir. Kayıtlarda değişiklik bulunup bulunmadığı, kütüğün beyanlar hanesinden anlaşılır.

Yönetim planı değişikliği çoğunluk

Kat malikleri kurulunun olağan kararları için toplantı yeter sayısı ve oy çokluğu yeterlidir. Yönetim planının değiştirilmesi ise bu genel kuraldan ayrılır:

• Gerekli çoğunluk, bütün kat maliklerinin beşte dördüdür (KMK m.28/3).
• Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır (KMK m.28/3).
• Değişiklik, bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar (KMK m.28/4).

Külli halef, mirasçı gibi bir kişinin malvarlığına bütün olarak geçen kişidir; cüzi halef ise bağımsız bölümü satın alan kişi gibi belirli bir hakkı devralan kişidir. Bu nedenle bağımsız bölümü sonradan edinen kişi de değişmiş plana bağlıdır.

Adım adım değişiklik

1. Toplantıya çağrı: Kurul, yönetim planında gösterilen zamanlarda veya önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, toplantıdan en az on beş gün (KMK m.29) önce yapılan çağrıyla toplanır. Çağrıda toplantı sebebi bildirilir.
2. Oylama: Değişiklik önerisi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu almalıdır.
3. Karar defterine yazım: Karar, noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; aykırı oy verenler sebebini belirterek imza atar (KMK m.32).
4. Tapuya bildirim: Değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklik kuruluş belgeleri arasında saklanır (KMK m.28/5).

Değişikliğe itiraz

Kurul kararlarına karşı, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay (KMK m.33/1) içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlarda süre koşulu aranmaz. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-c).

Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla kararlaştırılır (KMK m.27); bu nedenle değişiklik de bu hükümlere uygun olmalıdır. Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.