Kira tespit davası ne zaman açılır?

Türk Borçlar Kanunu m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Kanun, davanın açılabileceği zamanı değil, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi kira döneminden itibaren kiracıyı bağlayacağını dava tarihine bağlar. Bu nedenle uygulamada asıl soru, davanın yeni kira döneminin başlangıcına göre ne zaman açıldığıdır.

Otuz günlük süre ve kararın etkisi

TBK m.345/2 iki durumu birbirinden ayırır. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Aynı sonuç, kiraya verenin bu otuz günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması ve davanın izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması hâlinde de doğar.

Kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa TBK m.345/3 uygulanır: yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu durumda ayrıca yazılı bildirim aranmaz.

Bu koşulların hiçbiri gerçekleşmemişse dava yine açılabilir; ancak belirlenen bedel, içinde bulunulan dönem için değil, bir sonraki kira dönemi için sonuç doğurur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yazılı sözleşme bulunmayan, süresinde ihtarname gönderilmemiş ve süresinde dava açılmamış bir olayda, dava tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespit edilemeyeceğini, tespitin ancak bir sonraki dönem için yapılabileceğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/7170, K. 2019/3756, T. 24.04.2019).

Mahkeme kira bedelini nasıl belirler?

Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. TBK m.344 bedelin belirlenmesinde üç ölçüt koyar:

• Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
• Taraflar bu konuda anlaşmamışsa hâkim, aynı oranı geçmemek koşuluyla kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verir.
• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu biçimde belirlenen bedel, sonraki yıllarda yine ilk iki ölçüte göre değiştirilebilir.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınır (TBK m.344/4).

Endeks oranı her ay yeniden yayımlandığından, somut bir dönemde uygulanabilecek üst sınır o döneme ait resmî veriye göre ayrıca hesaplanır.

Dava öncesi arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a).

Arabuluculuk başvurusu ile dava tarihi arasında geçen süre, TBK m.345’teki dönem hesabı bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur. Kira döneminin başlangıç tarihi, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarih ve sözleşmedeki artış hükmü, belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler. Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.