Tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı var mı?

Tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı bakımından Türk Medeni Kanunu, yolsuz tescile dayanan dava için bir süre öngörmez: aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Bununla birlikte kanun, davayı fiilen sınırlayan başka kurallar koyar. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı, on yıllık iyiniyetli zilyetlik ve kadastro tespitlerine ilişkin on yıllık süre bunların başında gelir.

Tapu iptal davası nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kütüğündeki bir kaydın iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi istemidir. Davanın temelinde çoğunlukla yolsuz tescil bulunur. Yolsuz tescil, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescildir (TMK m.1024/2). Örneğin resmî şekilde yapılmamış bir satış sözleşmesi (TMK m.706) ya da sahte bir vekâletname ile yapılan devir bu kapsamda değerlendirilebilir.

Tapu iptal davası hangi durumlarda açılır?

Uygulamada sık görülen dayanaklar şunlardır:

• hukuki sebepten yoksun veya geçersiz bir işleme dayanan tescil (TMK m.1024),
• yanılma, aldatma veya korkutma ile yapılmış bir devir,
• bir tescilin yolsuz olarak terkin edilmesi veya değiştirilmesi (TMK m.1025).

Yolsuz tescile dayanan istem için kanunda bir süre bulunmadığından, bu hâlde tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı uygulanmadığı kabul edilir. Aşağıdaki sınırlar ise ayrıca incelenir.

Davayı sınırlayan süreler ve durumlar

İrade sakatlığı: Yanılma, aldatma veya korkutma sebebiyle sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl (TBK m.39/1) içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiğini geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır. Bu durumda tescil artık yolsuz sayılmayabilir.

İyiniyetli üçüncü kişi: Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1024/1). İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunduğunda hak sahibinin tazminat istemi saklı kalır (TMK m.1025/2).

Olağan kazandırıcı zamanaşımı: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapuya malik olarak yazılan kişi, zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl (TMK m.712) süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, bu yolla kazandığı mülkiyete itiraz edilemez.

Kadastro tespiti: Kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl (Kadastro Kanunu m.12/3) geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Kadastro görmüş bir taşınmazda bu nedenle tutanağın kesinleşme tarihi önem taşır.

Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Davaya bakmakla görevli mahkeme, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda genel görevli olan asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2/1). Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Kesin yetki, tarafların başka bir yer mahkemesini sözleşmeyle seçemeyeceği anlamına gelir.

Taşınmaz mal ile ilgili aynî haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m.367/2). Bu nedenle iptal ve tescil hükmü, kanun yolu aşamaları tamamlanıp kesinleşmeden tapuya işlenmez.

Süre değerlendirmesinde bakılan noktalar

1. Tescilin hangi işleme dayandığı ve bu işlemin geçerli olup olmadığı belirlenir.
2. Taşınmazın davadan önce üçüncü bir kişiye devredilip devredilmediği ve bu kişinin iyiniyetli olup olmadığı incelenir.
3. Tapudaki malikin zilyetliğinin süresi ve niteliği araştırılır.
4. Taşınmaz kadastro görmüşse tutanağın kesinleşme tarihi tespit edilir.

Bu noktaların her biri tapu kayıtları, resmî senetler ve tanık anlatımları gibi delillerle ortaya konur. Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.