Yeni ev alınca kiracı ne zaman çıkarılır?

Yeni ev alınca kiracı ne zaman çıkarılır sorusunun cevabı Türk Borçlar Kanunu m.351’dedir: yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde bunu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik dilerse bu yolu kullanmadan, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir. Her iki yolda da tahliye, mahkeme kararıyla gerçekleşir; satış tek başına kiracıyı çıkarmaz.

Yeni ev alınca kiracı ile sözleşme sona erer mi?

Hayır. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Bu nedenle evi satın alan kişi, mevcut sözleşmeyi devralır; kira bedeli artık ona ödenir ve sözleşmenin diğer koşulları da aynen devam eder.

Satın alınan evden kiracı ne zaman çıkarılır?

TBK m.351 yeni malike iki seçenek tanır:

1. Bildirimli yol: Edinme tarihinden başlayarak bir ay (TBK m.351) içinde ihtiyaç durumu kiracıya yazılı olarak bildirilir. Bu bildirim yapılmışsa kiraya veren, altı ay (TBK m.351) sonra açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yol, sözleşmenin bitmesi beklenmeden kullanılabilir.
2. Sözleşme sonunu bekleme: Yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay (TBK m.351) içinde açacağı davayla da sözleşmeyi sona erdirebilir.

Edinme tarihi, satış yoluyla edinilen taşınmazlarda mülkiyetin tapuya tescil edildiği tarihtir (TMK m.705). Altı aylık sürenin başlangıcı uygulamada tartışmalı olabildiğinden, tarihlerin tapu kaydıyla birlikte ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kimin ihtiyacı için istenebilir?

İhtiyacın şu kişilerden birine ait olması gerekir (TBK m.351):

• yeni malikin kendisi,
• eşi,
• altsoyu veya üstsoyu,
• kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

İhtiyaç konut veya işyeri gereksinimi olabilir ve kullanma zorunluluğu bulunmalıdır. Bu zorunluluk davada ispat edilir. Ev yalnızca daha yüksek kira veya satış amacıyla boşaltılmak isteniyorsa bu hüküm uygulanmaz.

Kiracı kendiliğinden çıkmazsa

Kiracının kendiliğinden boşaltmaması hâlinde izlenen yol şudur:

1. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a).
2. Anlaşma sağlanamazsa dava, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a).
3. Mahkeme ihtiyacı yerinde görürse tahliyeye karar verir; karar icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Bu nedenle sözleşmenin bitmiş olması tek başına tahliye sebebi değildir; kanunda sayılan bir sebebin bulunması gerekir.

Tahliyeden sonra dikkat edilen kural

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl (TBK m.355) geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kurala aykırılık hâlinde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m.355).

Sözleşme hükümleri değiştirebilir mi?

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Satış sözleşmesine veya kira sözleşmesine konulan, kiracının yeni malik gelince hemen çıkacağına dair hükümler bu nedenle bu süreleri ortadan kaldırmaz. Kiracının ayrıca yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş olması ise ayrı kurallara tabidir. Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.