Kat malikleri kurulu kararının iptali davası kime karşı açılır?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası kime karşı açılır sorusunu Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan cevaplar: bu dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.38/2). Toplu yapılarda davalı, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticidir. Dava, karara karşı çıkan veya toplantıya katılmayan kat malikince, kanundaki bir aylık ve altı aylık süreler içinde sulh mahkemesinde açılır.

Husumet ve davalı taraf

Husumet, davanın doğru kişiye karşı yöneltilmesi anlamına gelir. KMK m.38/2, iptal davalarının “kat maliklerini temsilen yöneticiye” karşı açılabileceğini öngörür. Kanundaki “açılabilir” ifadesi nedeniyle uygulamada davanın, karara olumlu oy veren kat maliklerine karşı açılması da tartışılır; hangi yolun seçildiği dilekçede açıkça gösterilir.

Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve varsa ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurmakla yükümlüdür. Kurul kararının iptali hâlinde yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38/2).

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası açma süresi

KMK m.33/1, davacının toplantıdaki durumuna göre farklı süreler öngörür:

• Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
• Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir.
• Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Yokluk, kararın kurucu unsurlarının bulunmaması; mutlak butlan ise kararın kanunun emredici hükümlerine aykırı olması nedeniyle baştan itibaren hükümsüz sayılmasıdır. Bir kararın bu niteliği taşıyıp taşımadığı, davadaki somut iddialara göre mahkemece belirlenir.

Kat malikleri kurulu kararının tebliğ edilmemesi

Kanun, toplantıya katılmayan kat maliki için süreyi kararın tebliğine değil, öğrenilmesine bağlar. Bu nedenle kararın ayrıca tebliğ edilmemiş olması, bir aylık sürenin başlamasını engellemez; ancak öğrenme tarihi ispat edilmelidir. Her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır işler.

Karar defteri ve aykırı oy

Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları sırayla numaralanmış ve noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (KMK m.32). Toplantıya katılan kat malikinin dava açabilmesi, aykırı oyunu bu biçimde kullanmış olmasına bağlıdır (KMK m.33/1). Karar defteri, davada temel delillerden biridir.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-c). Arabuluculuk ise yalnızca tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan uyuşmazlıklarda uygulanır (6325 sayılı Kanun m.1/2). Bir kurul kararının iptali isteminin bu kapsamda kalıp kalmadığı ayrıca değerlendirilir.

İptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır (KMK m.33/1). Sulh hukuk mahkemeleri, diğer kanunların kendilerini görevlendirdiği davalara da bakar (HMK m.4/1-ç).

Dava açılmadan önce bakılan noktalar

1. Toplantının yönetim planı ve kanuna uygun biçimde çağrılıp çağrılmadığı,
2. Toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanıp sağlanmadığı,
3. Davacının toplantıya katılıp katılmadığı ve aykırı oyunu deftere yazdırıp yazdırmadığı,
4. Karar tarihi ile kararın öğrenildiği tarih.

Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.