Kat malikleri kurulu toplantı yeter sayısı nedir?

Kat malikleri kurulu toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır; kurul bu çoğunlukla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.30/1). İlk toplantıda bu sayı sağlanamazsa en geç on beş gün sonra yapılan ikinci toplantıda karar için katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (KMK m.30/2). Bazı kararlar için kanun ayrıca daha yüksek çoğunluklar arar.

Kat malikleri kurulu nedir ve kimlerden oluşur?

Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün bütün kat maliklerinden oluşan ve yönetim tarzını kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere kararlaştıran kuruldur (KMK m.27). Anagayrimenkul, kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütünüdür. Kurulun belirli bir üye sayısı yoktur; binadaki bağımsız bölüm malikleri kurulun doğal üyesidir.

Toplantı ne zaman yapılır?

• Kurul, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda; zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29).
• Toplu yapılarda kurullar, en geç iki yılda bir toplanır (KMK m.29).
• Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla kurul her zaman toplanabilir (KMK m.29).
• İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün (KMK m.29) bırakılır.

Oy hakkı nasıl hesaplanır?

Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir (KMK m.31). Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kurulda bunları aralarından vekâlet verecekleri biri temsil eder.

Alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz (KMK m.31).

Kat malikleri kurulu vekalet

Kat maliki oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden (KMK m.31) fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31).

Daha yüksek çoğunluk arayan kararlar

Genel yeter sayının dışında kanun bazı işler için özel çoğunluk öngörür:

• Yönetici atanması: Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu (KMK m.34).
• Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış boya: Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası (KMK m.19/2).
• Yönetim planının değiştirilmesi: Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu (KMK m.28/3).
• Mülkiyetin devrine zorlama davası açılması: Aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (KMK m.25/2).

Bu kararlarda ikinci toplantıdaki salt çoğunluk kuralı uygulanmaz; kanunun aradığı özel çoğunluk ayrıca sağlanmalıdır (KMK m.30/2).

Uygulamada izlenen adımlar

1. Toplantı çağrısı, gündem ve ikinci toplantı tarihiyle birlikte kat maliklerine ulaştırılır.
2. Toplantı başında hazır bulunanların sayısı ve arsa payları tespit edilir.
3. Vekâletnameler, oy sınırlarına uygunluk bakımından kontrol edilir.
4. Kararlar, noter onaylı karar defterine yazılır ve imzalanır.

Kat malikleri kurulu toplantı yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığı, kararın iptali davasında da incelenen bir konudur. Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.