Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi şartları nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi şartları, kural olarak yüklenicinin temerrüde düşmesi veya sözleşmeye ağır biçimde aykırı davranması ve arsa sahibinin bu nedenle sözleşmeden dönme hakkını kazanmasıdır (TBK m.123-125, m.473). Bu sözleşmeler arsa payı devri vaadini de içerdiği için, taraflar fesihte uzlaşmazsa sözleşme tek taraflı bildirimle değil, mahkeme kararıyla sona erer. Feshin geriye mi ileriye mi etkili olacağı, tarafların hak ve borçlarının tasfiyesini belirler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi neden mahkeme kararı gerektirir?

Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma sözleşmeler olarak nitelendirir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesine göre bu sözleşmeler satış vaadini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; tarafların fesih iradelerinin birleşmesi veya haklı sebep bulunması hâlinde mahkemenin vereceği fesih kararıyla sona erer. Mahkeme önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını inceler; haklı değilse davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar (Yargıtay 6. HD, E. 2021/6241, K. 2022/5774, T. 12.12.2022).

Arsa sahibi bakımından fesih sebepleri

• Yüklenicinin temerrüdü: Teslim günü sözleşmede belirlenmişse bu günün geçmesiyle, belirlenmemişse ihtarla yüklenici temerrüde düşer (TBK m.117). Karşılıklı sözleşmelerde alacaklı, ifa için uygun bir süre verebilir veya bu sürenin hâkimce verilmesini isteyebilir (TBK m.123).
• İşin zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması: Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi geciktirir ve bütün tahminlere göre kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1).
• Ayıplı veya sözleşmeye aykırı imalat: Eserin yüklenicinin kusuruyla ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılacağı açıkça görülüyorsa, iş sahibi uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini ister; aksi hâlde işin üçüncü kişiye verileceğini ihtar edebilir (TBK m.473/2).
• Süre verilmesine gerek olmayan durumlar: Süre vermenin etkisiz olacağı veya ifanın alacaklı için yararsız kaldığı durumlarda süre şartı aranmaz (TBK m.124).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi nasıl yapılır?

Uygulamada süreç genellikle şu adımları izler:

1. Sözleşmedeki teslim süresi, gecikme ve fesih kayıtları incelenir.
2. Yükleniciye temerrüt ihtarı yapılır ve ifa için uygun süre verilir.
3. Süre sonuçsuz kalırsa, alacaklının ifadan vazgeçtiği ve dönme iradesi hemen bildirilir (TBK m.125).
4. Yüklenici fesih iradesine katılmazsa, sözleşmenin feshi için dava açılır.
5. Mahkeme, inşaatın fiziki seviyesini keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler ve feshin niteliğine karar verir.

Geriye etkili ve ileriye etkili fesih

Aynı kararda Yargıtay iki fesih türünün sonuçlarını şöyle açıklamıştır (Yargıtay 6. HD, E. 2021/6241, K. 2022/5774, T. 12.12.2022):

• Geriye etkili fesih: Taraflar, sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığı durumuna döner. Arsa sahibi, yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir; yükleniciye inşaatın seviyesine göre bağımsız bölüm verilmez. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alır.
• İleriye etkili fesih: Arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olur; yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de isteyebilir. Bu fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre karşılık alması anlamına gelir.

Taraf iradeleri feshin geriye etkili olacağı konusunda uyuşmazsa mahkeme, ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini araştırır. Kararda, inşaatın proje ve ruhsata aykırılıklarının giderilip giderilemeyeceğinin de araştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Üçüncü kişilerin durumu

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, geriye etkili fesih hâlinde tapu iptali talebiyle karşılaşabilir. İncelenen kararda da yükleniciden pay edinen tapu malikleri davada taraf olarak yer almıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi şartları değerlendirilirken bu kişilerin hukuki durumu ayrıca dikkate alınır.

İş sahibinin tazminat karşılığı feshi

Yüklenicinin kusuru bulunmasa bile iş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.484). Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.