Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartı nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartı resmî şekildir; sözleşme arsa payının yükleniciye devri vaadini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TMK m.706; TBK m.237). Bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme hüküm doğurmaz (TBK m.12/2). Adi yazılı bir metin veya noterde yalnızca imzası onaylanmış bir belge bu şartı karşılamaz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde bina yapmayı, arsa sahibinin de bunun karşılığında belirli bağımsız bölümleri veya arsa paylarını yükleniciye devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Yargıtay bu sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli sözleşmeler olarak tanımlar (Yargıtay 6. HD, E. 2021/6241, K. 2022/5774, T. 12.12.2022). Eser yönü TBK m.470 ve devamındaki hükümlere, taşınmaz devri vaadi yönü ise taşınmaz satışına ilişkin şekil kurallarına tabidir.

Şekil şartının yasal dayanağı

Resmî şekil zorunluluğu birkaç hükmün birlikte uygulanmasından doğar:

• TMK m.706/1: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
• TBK m.237: Taşınmaz satışı vaadi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
• Noterlik Kanunu m.60/3 ve m.89: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak noterin görevleri arasındadır ve niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler ile gayrimenkul satış vaadi düzenleme şeklinde yapılır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliğinin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmalarına bağlı olduğunu açıkça belirtmiştir (Yargıtay 6. HD, E. 2021/6241, K. 2022/5774, T. 12.12.2022).

Düzenleme şekli ile imza onayı arasındaki fark

Noterlik Kanunu iki ayrı işlem öngörür:

1. Düzenleme: Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler ve gayrimenkul satış vaadi, kanunun düzenleme faslı hükümlerine göre noter tarafından düzenlenir (Noterlik Kanunu m.89). Resmî şekil şartını bu işlem karşılar.
2. Onaylama: Dışarıda yazılıp getirilen kâğıtlardaki imzanın, mührün veya tarihin onaylanması ayrı bir noter işlemidir (Noterlik Kanunu m.60/4). Bu işlem, metni düzenleme şeklinde yapılmış bir sözleşmeye dönüştürmez.

Ön protokol ve sonradan yapılan değişiklikler

Taşınmaz devri vaadi içeren bir protokol de aynı şekle tabidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, eksik imalatların giderilmesi için yapılan ve iki dairenin yükleniciye devrini öngören harici bir protokolün, taşınmaz devir vaadi içermesi nedeniyle resmî şekilde yapılması gerektiğini, bu şekle uyulmadığı için geçersiz olduğunu kabul eden kararı onamıştır (Yargıtay 6. HD, E. 2022/1905, K. 2023/1763, T. 10.05.2023).

Kanunda öngörülen şekle tabi bir sözleşmenin değiştirilmesinde de kural olarak aynı şekle uyulması gerekir; sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bunun dışındadır (TBK m.13).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh

Noterler, taraflardan birinin talep etmesi ve harç ile giderleri ödemesi hâlinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesini tapu bilişim sistemi aracılığıyla tapu siciline şerh verebilir (Noterlik Kanunu m.60/3). Şerh, vaadin üçüncü kişiler karşısında görünür hâle gelmesini sağlar; şerhin kapsamı ve süresi gibi ayrıntılar ayrıca değerlendirilir.

Şekle aykırılığın sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartı yerine getirilmemişse sözleşme geçersizdir ve taraflar kural olarak birbirinden sözleşmenin ifasını isteyemez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören bir sözleşmeye ilişkin uyuşmazlıkta, resmî biçimde yapılmayan sözleşmelerin taraflarına hak ve borç doğurmadığını, ancak tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlü olduğunu belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2022/5945, K. 2023/1681, T. 30.05.2023). Geçersizliğin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılıp sayılmayacağı gibi sorular, tarafların edimlerini ne ölçüde ifa ettiğine göre ayrıca değerlendirilir. Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.